はじめに
賃貸経営で避けて通れない課題の一つが、家賃の滞納です。いざ起きると、感情的になって対応を誤り、かえってオーナー側がトラブルの当事者になってしまうこともあります。大切なのは、事実を記録し、順序立てて、法的に認められた方法で対応することです。
この記事では、家賃滞納が発生したときの一般的な対応の流れと、やってはいけない行為を整理します。個別の事案の判断や法的手続きは、弁護士などの専門家にご相談ください。
最初にやること：事実の確認と記録
滞納に気づいたら、まず通帳やオンラインバンキングで入金状況を確認します。振込日のずれや名義違いなど、単純な行き違いであることも珍しくありません。その上で、「いつ・誰が・どのような連絡をしたか」を時系列で記録しておきます。後に法的手続きへ進む場合、この記録が重要な資料になります。
滞納対応の一般的な流れ
対応の進め方は契約内容や状況によって異なりますが、一般的には次のような順序で進めます。
やってはいけない対応：自力救済の禁止
滞納が続くと、「鍵を交換して入れないようにしたい」「室内の荷物を片付けたい」と考えてしまうかもしれません。しかし、裁判所の手続きによらず、貸主が実力で借主を退去させたり、居住を妨げたりする行為は「自力救済」と呼ばれ、原則として認められていません。
⚠ 次のような行為は、損害賠償請求や刑事責任を問われるおそれがあります。
・無断で鍵を交換する、室内に立ち入る
・借主の荷物を勝手に処分・撤去する
・電気・ガス・水道を止める
・勤務先や近隣へ執拗に連絡する、大声で督促する
また、督促や交渉の代理を第三者が報酬を得て行うことについては、弁護士法上の制限があります。代理での交渉や法的手続きが必要な場合は、弁護士にご依頼ください。
連帯保証人と家賃保証会社
連帯保証人は、借主が支払えない場合に同様の支払い義務を負います。ただし、2020年4月施行の改正民法により、個人が連帯保証人となる契約には「極度額（上限額）」の定めが必要になりました。保証契約書の内容を確認しておきましょう。
一方、家賃保証会社は、借主が支払えないときに家賃を立て替える仕組みです。保証の範囲や期間、上限は会社・商品ごとに異なるため、「保証会社があるから安心」と決めつけず、契約内容を把握しておくことが大切です。
滞納を防ぐために、入居前・入居中にできること
滞納は、起きてから対処するよりも、起きにくい仕組みをつくる方が負担を抑えられます。一般的には、次のような工夫があります。
入居審査の段階で、収入や勤務状況、過去の支払い状況を契約に沿って確認すること。家賃保証会社の利用や連帯保証人の確保を検討すること。口座振替など、支払い忘れが起きにくい方法を選ぶこと。そして、入金状況を毎月確認し、遅れがあれば早めに連絡することです。早期に気づいて対応するほど、解決しやすくなるのが一般的です。
管理会社に管理業務を委託している場合は、入金確認や督促連絡をどこまで委託できるか、法的手続きは対象外かといった範囲を、あらかじめ契約書で確認しておきましょう。自主管理と委託管理の違いについては、こちらの記事も参考になります。
まとめ
家賃滞納への対応は、「事実の確認と記録」から始め、書面での督促、保証人・保証会社への連絡、そして必要に応じて法的手続きへ進むのが基本の流れです。自力救済は避け、困ったときは早めに弁護士などの専門家へ相談することが、結果的にオーナー自身を守ることにつながります。
- 入金状況を確認し、連絡内容を時系列で記録する
- 連絡・督促は、記録が残る方法で段階的に行う
- 鍵の交換や荷物の撤去など、自力救済は行わない
- 連帯保証人の極度額や保証会社の保証範囲を契約書で確認する
- 契約解除や明渡しは、弁護士など専門家に相談して進める
税金や法律に関する個別の判断は、弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。当社では、賃貸管理や中古マンションの買取、不動産に関するご相談を承っております。