はじめに
区分マンション（一室単位で所有するマンション）を賃貸に出すとき、多くのオーナーが迷うのが「室内の管理を自分でやるか、賃貸管理会社に任せるか」という点です。管理会社に委託すれば手数料がかかる一方、自分で管理すればその分の費用は抑えられます。ただ、単純に「手数料がかからないほうがお得」とは言い切れないのが賃貸管理の難しいところです。
なお、この記事で言う「自主管理」「委託管理」は、自分が賃貸に出している室内（専有部分）の賃貸管理についての話です。廊下・エレベーター・外壁などの共用部分の管理は管理組合が決めることであり、区分所有者が個人で自由に選べるものではありません。
この記事では、自主管理と委託管理それぞれの特徴とメリット・デメリットを整理し、どちらを選ぶかを判断するためのポイントを解説します。
そもそも賃貸管理とはどんな業務か
賃貸管理会社の業務は、大きく「入居前」「入居中」「退去時」の3つのフェーズに分けられます。
① 入居前：入居者の募集
空室が出た際には、入居者の募集活動をオーナーに代わって行います。賃料や条件の設定、募集図面の作成、仲介会社への情報提供などが主な業務です。空室期間をいかに短縮するかが、管理会社の力量の見せどころでもあります。
② 入居中：賃借人への対応と家賃管理
入居後のメインの業務は、賃借人からのクレーム・問い合わせ対応と家賃の回収です。設備の故障や近隣トラブル、水漏れなど、室内で起きる問題の窓口として管理会社が対応します。家賃の未入金が発生した場合の督促や、滞納が続く場合の対応なども管理会社が担います。
修繕が必要な場合は、管理会社が業者の手配を行いますが、修繕するかどうかの判断と費用の承認はオーナーに確認してから進めるのが原則です。このとき、修繕費用の内容が適正かどうかを確認する役割も管理会社に求められます。
③ 退去時：立会いと原状回復の確認
入居者が退去する際には、専門業者とともに室内の立会い確認を行い、修繕が必要な箇所とその費用負担の区分を確認します。経年劣化によるものはオーナー負担、入居者の故意・過失によるものは入居者負担というのが基本的な考え方であり、この仕分けが適切かどうかが退去精算のトラブルを左右します。
どちらの負担になるかは、東京都および国土交通省がガイドラインとして一覧を公表しています。主な項目を以下にまとめました。
| 部位・項目 | 具体的な内容 | 負担 |
|---|---|---|
| 床 | 日照やフローリングの自然な色落ち | 貸主 |
| 家具を置いたことによるカーペットのへこみ・跡 | 貸主 | |
| 引越し作業で生じたひっかきキズ | 借主 | |
| 飲み物をこぼしたシミ・カビ（手入れ不足） | 借主 | |
| 壁・クロス | 日照による変色、ポスター・絵画の跡 | 貸主 |
| テレビ・冷蔵庫後部の壁の黒ずみ（電気ヤケ） | 貸主 | |
| 画鋲・ピン等の穴（下地ボード張替えが不要な程度） | 貸主 | |
| くぎ・ネジ穴（下地ボード張替えが必要な程度） | 借主 | |
| タバコのヤニによる変色・臭い | 借主 | |
| 結露・水漏れを放置して拡大したカビ・腐食 | 借主 | |
| 建具・設備 | 設備機器の故障（耐用年数到来によるもの） | 貸主 |
| 鍵の取替え（紛失・破損がない場合） | 貸主 | |
| ペットによる柱・壁のキズや臭い | 借主 | |
| 水回り | 台所・トイレの消毒 | 貸主 |
| 換気扇・コンロの油汚れ・すす（手入れ怠り） | 借主 | |
| 浴室・洗面台の水垢・カビ（清掃不足） | 借主 | |
| 居室全体 | ハウスクリーニング（通常の清掃をしていた場合）※1 | 貸主 |
出典：東京都住宅政策本部「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（第4版）」令和4年12月 ／
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月
※上記は一般的な例示であり、損耗の程度や状況によって異なる場合があります。
※1 ハウスクリーニング費用は原則として貸主負担ですが、実際の賃貸借契約では「退去時のクリーニング費用は借主負担とする」といった特約が設けられているケースが多く、敷金から充当されることが一般的です。契約締結前に特約の内容を必ず確認してください。
また、借主の故意・過失による損耗であっても、経過年数に応じて借主の負担割合は下がります。例えばクロスの耐用年数は6年とされており、6年以上経過した場合の残存価値は1円とされています（国土交通省ガイドライン）。長期入居の場合は、その分を考慮した精算が必要です。
区分所有マンション（一室単位で所有するマンション）を賃貸に出す場合、室内（専有部分）と共用部分では管理の担い手が異なります。入居者が室内で経験するトラブルは賃貸管理会社が窓口となりますが、廊下・エレベーター・外壁といった共用部分は管理組合の領域であり、賃貸管理会社が直接関与する範囲ではありません。
自主管理と委託管理の比較
自主管理と委託管理の主な違いを整理すると、以下のようになります。
| 比較項目 | 自主管理 | 委託管理 |
|---|---|---|
| 管理手数料 | ○ かからない | △ 契約内容に応じて発生 |
| オーナーの手間・時間 | △ 多い | ○ 少ない |
| 緊急時の対応 | △ オーナー自身が対応 | ○ 管理会社が窓口になる |
| 入居者・建物の状況把握 | ○ 直接把握しやすい | △ 報告を通じて把握 |
| 専門知識・業者ネットワーク | △ 自分で備える必要あり | ○ 管理会社のものを活用できる |
| 向いているケース | 物件の近くに住み、時間を確保できる | 本業がある・物件が遠方・戸数が多い |
上記は一般的な傾向であり、委託の範囲や管理会社の対応内容は契約によって異なります。
自主管理のメリット・デメリット
メリット
最大のメリットは、管理手数料がかからないことです。また、入居者と直接やり取りするため、物件や入居者の状況をオーナー自身が把握しやすく、修繕業者の選定や費用についても自分で判断できます。
デメリット
一方で、すべての対応をオーナー自身が担うことになります。夜間や休日の設備トラブル、近隣からの苦情、家賃の未入金への対応など、本業や私生活と並行して対応しなければならない場面もあります。また、退去時の原状回復費用の負担区分など、判断に専門的な知識が求められる業務もあり、対応を誤るとトラブルにつながる可能性があります。
なお、家賃の滞納が長期化した場合の法的手続きなど、紛争性のある案件については弁護士などの専門家への相談が必要になります。これは自主管理・委託管理のどちらであっても同じです。
委託管理のメリット・デメリット
メリット
管理会社に委託すると、入居者からの連絡窓口や修繕の手配などを任せられるため、オーナーの時間的・精神的な負担を軽減できます。管理会社が持つ実務の知識や、修繕業者とのネットワークを活用できる点も利点です。物件から離れた場所に住んでいる場合や、複数の物件を所有している場合には、特にメリットを感じやすいでしょう。
デメリット
当然ながら、管理手数料が発生し、その分だけ手元に残る収益は減ります。また、日々の対応を任せる分、オーナー自身が物件の細かな状況を把握しにくくなる面もあります。管理会社によって対応の範囲や質には差があるため、委託先選びが重要になります。
どちらを選ぶか判断する3つのポイント
突発的なトラブルに自分で駆けつけられるか、平日の日中に業者や入居者とやり取りできるかは大きな判断材料です。物件が遠方にある場合や、本業が忙しい場合は、自主管理の負担は想像以上に大きくなりがちです。
管理手数料は目に見えるコストですが、自主管理にも自分の時間と労力というコストがかかります。対応の遅れが入居者の満足度や退去につながる可能性も含めて、手数料と比較して検討することが大切です。
管理委託契約では、どの業務を任せるのか、手数料に何が含まれ、何が別料金なのかを事前に確認しましょう。なお、2021年6月に全面施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）」により、一定規模以上の管理業者には国土交通大臣への登録が義務付けられ、管理受託契約の締結前には重要事項の説明が求められています。登録の有無や説明の内容も、委託先を選ぶ際の参考になります。
自主管理と委託管理の中間として、入居者対応の窓口のみを任せる、家賃の入金管理のみを任せるなど、特定の業務だけを委託する契約形態もあります。すべてを任せるか、すべて自分でやるかの二択ではなく、自分が負担に感じる業務だけを委託するという考え方も選択肢の一つです。ただし、委託できる範囲は管理会社によって異なるため、事前の確認が必要です。 また、すでに管理会社に委託している場合、途中で別の会社に変更したり自主管理に切り替えることは、契約上の解約予告期間や入居者への通知が必要になるなど、すぐには動けないケースがあります。変更を検討する場合は、現行の管理委託契約の内容を事前に確認することが重要です。
管理会社を選ぶ際の注意点
委託管理を選ぶ場合、管理会社の質は賃貸経営の成否に直結します。残念ながら、オーナーにとって不利益になる対応をする管理会社も存在するため、以下の点に注意が必要です。
賃借人からのクレームや不具合の連絡に対して、なかなか動かない管理会社があります。対応が遅れると入居者の不満が高まり、退去につながるリスクがあります。問い合わせへの対応スピードや、トラブル時の連絡体制を事前に確認しておくことが大切です。
修繕が発生した際、管理会社が提携業者に依頼し、本来の工事費用に上乗せした金額をオーナーへ請求するケースがあります。管理手数料とは別に、修繕を通じて利益を得ようとする会社です。見積もりの内容や金額の内訳をきちんと説明してもらう習慣をつけておくことが、こうしたトラブルを防ぐ第一歩です。
管理会社はいわば「オーナーの代理人」です。信頼できる会社かどうかを見極めるには、契約前に実際の担当者と話し、対応の丁寧さや説明の明確さを確認することも有効です。
- 賃貸管理は「入居募集」「入居中の対応」「退去時の立会い」の3つが柱
- 修繕の判断と費用承認はオーナーが行うのが原則（管理会社任せにしない）
- 突発的なトラブルに自分で対応できる時間と距離があるかを考える
- 委託する場合は、クレーム対応の体制と修繕費用の透明性を確認する
- 管理手数料だけでなく、修繕時の費用の扱いも契約前に確認する
まとめ
自主管理と委託管理のどちらが向いているかは、オーナーの住まいと物件の距離、使える時間、所有する戸数、賃貸経営への関わり方によって変わります。「手数料がかからないから自主管理」「面倒だから委託」と決めつけず、業務の中身とコストの両面から検討することが、長く安定した賃貸経営につながります。
and Leaps合同会社では、一都三県エリアで賃貸管理サービスを提供しており、入居者対応・家賃回収・修繕手配・退去立会いなどの業務をサポートしています。「今は自主管理だが負担が大きくなってきた」「委託すると何を任せられるのか知りたい」といった段階でも、お気軽にご相談ください。