はじめに
不動産の広告や売買の話し合いの中で、「現状渡し」「現況渡し」という言葉を目にすることがあります。修繕やリフォームをせず、今の状態のまま引き渡すという意味ですが、その言葉だけで売主の責任がすべてなくなるわけではありません。
「現状渡しだから、引き渡し後に不具合が見つかっても関係ない」「現状渡しと書いてあるから、何があっても文句は言えない」——こうした思い込みは、売主・買主どちらにとってもトラブルのもとになります。この記事では、現状渡しの基本的な意味と、契約不適合責任との関係、そして売主・買主それぞれが押さえておきたい注意点を解説します。
「現状渡し」の基本的な意味
現状渡しとは、建物の傷や汚れ、設備の不具合などを売主が修繕せず、契約時点の状態のまま買主へ引き渡す取引条件のことです。一般に、築年数が経過した物件や、売主が修繕費用・手間をかけずに売却したい場合に用いられます。
売主にとっては修繕費用や準備期間を抑えられる一方、買主にとっては購入後に自分で修繕する前提となるため、価格はその分を考慮して決まることが一般的です。
「現状渡し」と「契約不適合責任の免責」は別のもの
ここが最も誤解されやすいポイントです。2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。これは、引き渡した物件の種類・品質・数量が契約の内容に適合しない場合に売主が負う責任で、買主は追完（修補など）・代金減額・損害賠償・契約解除を請求できる可能性があります。
「現状渡し」とだけ定めた場合、それは「修繕しないで引き渡す」という意味にとどまり、契約不適合責任を負わないという意味には当然にはならないと一般に考えられています。売主が責任を負わないようにするには、契約書で免責の特約を明確に定める必要があり、さらにその特約が有効かどうかは、売主・買主の立場によって変わります。
売主の立場による違い
契約不適合責任を免除・制限する特約については、法律上いくつかの制限があります。主なルールを整理すると以下のとおりです。
| 売主 → 買主 | 免責特約 | 主な根拠・注意点 |
|---|---|---|
| 個人 → 個人 | ○ 原則可能 | 売主が知りながら告げなかった不具合は免責されない（民法572条） |
| 宅建業者 → 個人など | × 制限あり | 通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約は無効（宅建業法40条） |
| 事業者 → 消費者 | × 制限あり | 責任を全部免除する条項などは無効となる場合がある（消費者契約法8条） |
| 個人 → 宅建業者（買取） | ○ 原則可能 | 買主がプロのため、免責条件で取引されることが多い |
上記は一般的な整理であり、個別の契約内容や事情によって結論が異なる場合があります。具体的な判断が必要な場合は、弁護士などの専門家へご相談ください。
売主が注意すべき3つのポイント
雨漏り・給排水管の故障・シロアリ被害など、売主が把握している不具合は、物件状況報告書（告知書）などで買主に伝えることが基本です。前述のとおり、知りながら告げなかった不具合については、免責特約があっても責任を免れないとされています。「言わなければわからない」という考え方は、かえって大きなリスクになります。
「現状渡し」という言葉だけでなく、契約不適合責任を負うのか、負う場合はどの範囲・どの期間なのかを契約書で具体的に確認しましょう。民法上、買主が不適合を知ってから1年以内に売主へ通知すれば権利を保全できるのが原則のため、何も定めないと、売主の責任が長期間続く可能性もあります。
エアコン・給湯器・キッチン設備などは、引き渡すのか撤去するのか、故障や不具合があるのかを付帯設備表で明確にしておくと、引き渡し後の「動かない」「聞いていない」といった行き違いを防ぎやすくなります。
買主が注意すべき3つのポイント
現状渡しの物件は、購入後の修繕を前提に考える必要があります。内覧時には、水まわり・建具・床や壁の状態、においや湿気などを確認し、気になる点は売主側に質問しておきましょう。マンションの場合は、共用部分の状態や管理組合の修繕計画も判断材料になります。
価格が手頃に見えても、購入後のリフォーム費用を加えると想定より高くなることがあります。「物件価格＋修繕・リフォーム費用」の総額で予算を考え、必要に応じて購入前にリフォーム会社などから見積もりを取っておくと安心です。
中古住宅では、建築士などの専門家が建物の劣化状況を調べる既存住宅状況調査（インスペクション）という仕組みがあります。目視では分かりにくい不具合を事前に把握する手段の一つとして、売主の了承を得たうえで実施を検討するとよいでしょう。
- 「現状渡し」と「契約不適合責任の免責」は別物であることを理解する
- 免責特約の有無・範囲・期間を契約書で具体的に確認する
- 売主は、把握している不具合を告知書などで正直に伝える
- 付帯設備の有無と状態を付帯設備表で整理する
- 買主は、修繕費用を含めた総額で購入を判断する
まとめ
現状渡しは、売主にとっては修繕の手間や費用を抑えられ、買主にとっては価格面で検討しやすくなるなど、双方にメリットのある取引条件です。ただし、「現状渡し＝何があっても責任なし」ではないという点を理解し、物件の状態と契約内容を事前にしっかり確認しておくことが、トラブルを防ぐうえで大切です。
and Leaps合同会社では、中古マンションの自社買取を行っており、リフォームをしない現状のままでのご相談にも対応しています。「修繕してから売るべきか迷っている」という段階でもお気軽にご相談ください。なお、契約条項の法的な解釈など個別の法律問題については、弁護士などの専門家へのご確認をおすすめします。