空き家を放置すると固定資産税はどうなる？
——住宅用地特例の解除リスクと、売却・活用の選択肢

はじめに

親から相続した実家や、転勤・住み替えで使わなくなった住まいが空き家のままになっている——そうしたご相談は、不動産の現場で少なくありません。空き家は「使っていないから費用もかからない」と思われがちですが、人が住んでいなくても固定資産税などの維持コストは毎年かかり続けます。さらに、管理が行き届かない状態が続くと、税負担が増える可能性もあります。

この記事では、空き家と固定資産税の関係について、一般的な制度の内容を整理します。なお、税額や特例の適用可否は個別の事情・自治体によって異なりますので、具体的な判断は市区町村の窓口や税理士などの専門家にご確認ください。

空き家でも固定資産税はかかる

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に対して課される税金です。居住しているかどうかは関係なく、空き家であっても課税されます。標準税率は1.4%で、市街化区域内の土地・建物には、別途、都市計画税（上限税率0.3%）がかかる場合があります。実際の税率は自治体によって異なります。

建物が建っている土地には、一般に「住宅用地の課税標準の特例」が適用され、固定資産税の負担が軽減されています。

※上記は住宅用地特例の一般的な内容です。住戸が複数ある場合など、適用範囲の詳細は自治体にご確認ください。

放置すると特例が外れる可能性がある

空き家対策として、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）」が施行されました。この法律では、倒壊の危険や衛生上の問題などにより周辺の生活環境に著しく悪影響を及ぼすおそれのある空き家を「特定空家等」として、市区町村が指導・勧告・命令などを行えるようにしています。

さらに2023年12月に施行された改正法では、そのまま放置すると特定空家等になるおそれのある空き家を「管理不全空家等」と位置づけ、早い段階から指導・勧告の対象にできるようになりました。

そして、市区町村から勧告を受けた場合には、その敷地について住宅用地特例の対象から除外されることになります。この場合、特例による軽減がなくなるため、土地の固定資産税・都市計画税の負担が大きくなる可能性があります。

「取り壊せば税金が安くなる」とは限らない

老朽化した空き家を解体して更地にすれば、固定資産税が下がると考える方もいますが、一般には逆です。建物がなくなると住宅用地特例の対象外となるため、土地の固定資産税が上がるのが通常です。加えて解体費用もかかります。

解体を検討する際は、税負担の変化、解体費用、その後の土地の活用・売却計画を併せて確認することが大切です。

空き家の主な選択肢

空き家を持ち続けるか手放すかは、ご家族の事情や建物の状態によって変わります。一般的な選択肢は次のとおりです。

相続した空き家には譲渡所得の特例がある

相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。

適用には、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が一定額以下であることなど、複数の要件があります。要件や期限は税制改正で変更されることがあるため、利用をお考えの方は、最新の内容を税務署または税理士にご確認ください。

また、2024年4月から相続登記が義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、登記の申請を行う必要があります。空き家の売却や活用を進めるうえでも、まず名義の確認・整理が前提になります。

まとめ

空き家は、住んでいなくても固定資産税などのコストがかかり続け、管理が不十分な状態が続くと住宅用地特例が外れる可能性があります。「いずれ考えよう」と先送りにするよりも、早めに現状を把握して方針を決めることが、結果的に負担を抑えることにつながります。

税金や法律に関する個別の判断は、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご相談ください。当社では、賃貸管理や中古マンションの買取、不動産に関するご相談を承っております。

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