はじめに
マンションを購入すると、毎月「管理費」や「修繕積立金」を支払うことになり、総会の案内や管理会社からの連絡が届くようになります。ところが、「管理組合」と「管理会社」がそれぞれ何をしていて、どう違うのかは、意外とあいまいなまま過ごしている方も少なくありません。
この記事では、マンション管理組合と管理会社の役割の違いと両者の関係を整理したうえで、マンションの購入・売却を検討するときに確認しておきたい管理状況のポイントを解説します。
マンション管理組合とは
マンション管理組合とは、そのマンションの区分所有者全員で構成される、建物や敷地を管理するための団体です。「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」では、区分所有者は全員で建物・敷地・附属施設の管理を行うための団体を構成すると定められており、これが一般に管理組合と呼ばれています。
そのため、マンションの一室を購入して区分所有者になると、本人の意思にかかわらず管理組合の構成員（組合員）になります。任意で加入・脱退を選べる団体ではない点が特徴です。
管理組合の主な役割
管理組合は、マンションの管理の主体であり、意思決定を行う立場です。代表的な役割には、管理規約の制定や変更、管理費・修繕積立金の金額の決定と会計管理、長期修繕計画の作成や見直し、大規模修繕工事の実施の決定、管理会社との契約の締結などがあります。
重要な事項は、組合員が集まる総会（集会）で決議されます。日常的な業務の執行は、組合員の中から選ばれた理事で構成される理事会が担うのが一般的です。
マンション管理会社とは
マンション管理会社は、管理組合から委託を受けて、管理業務を代行する事業者です。管理組合はあくまで区分所有者の団体であり、組合員の多くは本業を持つ一般の方です。会計や建物の点検、清掃などを組合員だけで継続的に行うのは負担が大きいため、専門の事業者に業務を委託するケースが多く見られます。
管理会社が担う主な業務
委託される業務の範囲は管理委託契約の内容によって異なりますが、一般的には、管理費等の収納や会計報告などの事務管理業務、管理員による受付や巡回などの管理員業務、共用部分の清掃業務、エレベーターや消防設備などの建物・設備管理業務が挙げられます。総会や理事会の運営補助を行うこともあります。
マンション管理業は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」の規制を受けます。マンション管理業を営むには国土交通大臣への登録が必要で、管理受託契約を結ぶ前には、管理業務主任者による重要事項の説明が求められています。
管理組合と管理会社の違いを比較
両者の主な違いを整理すると、以下のようになります。
| 比較項目 | 管理組合 | 管理会社 |
|---|---|---|
| 立場 | 管理の主体（委託する側） | 業務の受託者（委託される側） |
| 構成 | 区分所有者全員 | 登録を受けた事業者 |
| 主な根拠法 | 区分所有法 | マンション管理適正化法 |
| 意思決定 | 総会・理事会で決定する | 決定はせず、提案・補助・実行を担う |
| ひとことで言うと | マンションの「持ち主の集まり」 | 持ち主から頼まれた「管理のプロ」 |
よくある誤解に「管理会社がマンションのことを決めている」というものがありますが、最終的に決めるのは管理組合（区分所有者）です。管理会社は専門的な立場から提案や事務を担いますが、管理費の金額や修繕工事の実施などを決めるのは総会や理事会です。
管理組合と管理会社の関係と委託の形態
管理組合と管理会社は、管理委託契約によって結ばれています。契約の内容は管理組合が判断するものであり、委託する業務の範囲や委託先は、総会の決議などの手続きを経て見直すこともできます。
管理の形態は、大きく次の3つに分けられます。
事務管理・管理員・清掃・設備管理などの管理業務を、まとめて管理会社に委託する形態です。組合員の負担は軽くなりますが、委託内容と費用が見合っているかを管理組合として確認していく姿勢が大切です。
会計業務だけ、清掃だけなど、業務の一部を管理会社や専門業者に委託し、残りを管理組合で行う形態です。委託費を抑えられる一方、組合側で担う業務の負担が生じます。
管理会社に委託せず、管理組合自身で管理業務を行う形態です。費用面のメリットがある一方、担い手の確保や専門知識、継続性が課題になりやすく、運営する組合員の負担は大きくなりがちです。
このほか、管理組合の役員のなり手不足などを背景に、外部の専門家や管理会社が管理者となる「第三者管理方式」を採用するマンションもあります。この方式では、管理者と区分所有者の利益が相反しないよう、監督やチェックの仕組みを整えることが重要とされています。
購入・売却時に確認したい管理のポイント
マンションは「管理を買え」と言われることがあります。同じような立地・築年数であっても、管理組合の運営状況や建物の維持管理の状態によって、住み心地や将来の修繕の見通しは変わってきます。購入・売却を検討する際は、次のような点を確認するとよいでしょう。
購入を検討するとき
まず、長期修繕計画が作成され、定期的に見直されているか、そして修繕積立金の積立状況が計画に対して不足していないかを確認します。あわせて、管理費・修繕積立金の滞納状況、過去の大規模修繕工事の実施履歴、管理規約や使用細則の内容（ペット飼育やリフォームの制限など）も確認しておきたいポイントです。総会の議事録からは、管理組合で議論されている課題や、今後予定されている工事や修繕積立金の改定の有無などを読み取れることがあります。
これらの情報は、一般的に売買の際に管理会社が作成する「重要事項調査報告書」などで確認できます。不明な点は、契約前に確認しておくことをおすすめします。
売却を検討するとき
売却する側にとっても、管理状況は買主の判断材料になります。管理費・修繕積立金の滞納がある場合は、その扱いを含めて事前に整理しておく必要があります。また、修繕積立金の値上げや大規模修繕工事の予定など、買主の判断に影響する事項は、把握している範囲で正確に伝えることが、売却後のトラブルを避けるうえで大切です。
なお、2022年4月からは、一定の基準を満たすマンションの管理計画を地方公共団体が認定する「管理計画認定制度」も始まっています。認定の有無は、管理状況を知る手がかりの一つになります（制度の運用状況は地方公共団体によって異なります）。
- 管理組合は区分所有者全員で構成される「管理の主体」で、区分所有者になると当然に構成員になる
- 管理会社は管理組合から委託を受けて業務を代行する事業者で、意思決定は管理組合が行う
- 両者は管理委託契約で結ばれ、全部委託・一部委託・自主管理などの形態がある
- 購入時は長期修繕計画・修繕積立金・滞納状況・議事録などを確認する
- 売却時は管理状況や修繕の予定など、買主の判断に関わる情報を正確に伝える
まとめ
マンション管理組合は区分所有者が自らのマンションを管理するための団体であり、管理会社はその業務を専門的な立場から支える存在です。「管理は管理会社がやってくれるもの」ではなく、主体はあくまで区分所有者自身であることを理解しておくと、総会での判断や、購入・売却時のチェックにも役立ちます。
and Leaps合同会社では、一都三県エリアを中心に中古マンションの自社買取を行っています。管理状況や修繕の予定が気になって売却を迷っている場合や、現状のまま売却したい場合も、まずはお気軽にご相談ください。管理規約の解釈や管理組合内の紛争など、法的な判断が必要な事項については、弁護士やマンション管理士などの専門家へのご相談をおすすめします。